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五项举措强化前期物业服务招投标行为规范

[ 2017-1-23 ]

日前,市住建局出台《关于进一步做好市区前期物业服务招投标有关工作的意见》,要求市区所有销售型、非单一业主的新建商品房项目,前期物业服务一律通过招投标方式确定,包括选聘物业服务企业、评估物业服务方案以及确定物业服务费标准等。一是进一步优化招投标方式,将定向或协议聘请纳入平台统一管理。《意见》将原有的公开招标和协议方式选聘两种方式优化为公开招标、邀请招标、定向招标和协议选聘四种模式。创新举措在于将定向或协议聘请物业服务单位的方式也纳入到平台上实施统一管理,从而避免平台下甲乙双方可能会存在的故意抬高或恶意压低物业服务费的问题。二是细分市场服务,可根据项目规模和预期品质选择选聘方式。《意见》规定住宅项目总建筑面积≥10万平方米,非住宅项目≥5万平方米的,开发建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;较小的项目,即住宅<3万平方米、非住宅<1.5万平方米的,以及投标人少于3个的公开招标项目,可以通过协议方式选聘物业服务企业。三是对参与前期物业服务招投标的企业提出了更加严格的条件。《意见》规定参与前期物业服务招投标的企业,除资质等级必须符合项目条件外,还要求企业必须近1年内没有发生重大有效投诉,没有严重的违规行为。同时对物业企业承接住宅非住宅混合型项目的面积标准进一步细化和明确。四是对普通住宅项目前期物业服务标准选择和服务费价格确认更加严格。《意见》要求,普通住宅项目开发单位应严格按照《苏州市普通住宅物业服务等级标准》提出服务等级要求,如果超越标准提供服务并提高收费标准的,必须向市价格主管部门申请成本监审。对不属于全体业主所有的配套房屋、设施设备如游泳池、会所等,以及其他特约服务所产生的费用不得计入物业公共服务费标准。普通住宅和非普通住宅混合小区物业服务费应当分别测算。五是前期物业服务合同管理更加严格。《意见》要求招投标双方应当按照前期招投标的要约和承诺,签订《前期物业服务合同》,《前期物业服务合同》不得增加业主的义务、减少一方或双方的责任和义务。还要求,除企业注销、资质降级、吊销等特殊情况外任何一方不得擅自解除已经签订的《前期物业服务合同》。确因特殊情况需解除《前期物业服务合同》的,开发建设单位应当重新选聘物业服务企业,其服务等级标准、服务项目、内容不变,物业收费不得超过原有标准。